نوشته حسام قانونی — مشاور ملک ایرانی، RERA شماره ۹۶۱۳۱
گلدن ویزا امارات
برای ایرانیان از طریق ملک
از آوریل ۲۰۲۶ همه چیز تغییر کرد — ایرانیان دیگر بدون اقامت معتبر نمیتوانند وارد امارات شوند. خرید ملک به ارزش ۲ میلیون درهم اصلیترین مسیر دریافت گلدن ویزای ۱۰ ساله است. اینجا همه چیز را توضیح میدهم.
- ✓ RERA شماره ۹۶۱۳۱
- ✓ نماینده مجاز DAMAC و Nakheel
- ✓ صدها ایرانی راهنماییشده
- ✓ خرید از راه دور ممکن است
- ✓ فارسیزبان — بدون واسطه
بخش اول
تغییر آوریل ۲۰۲۶ — چه اتفاقی افتاد؟
از آوریل ۲۰۲۶، قوانین ورود اتباع ایرانی به امارات متحده عربی بهطور اساسی تغییر کرد. ایرانیان دیگر نمیتوانند بدون اقامت معتبر به امارات وارد شوند — ویزای توریستی و ورود بدون ویزا برای اتباع ایرانی دیگر امکانپذیر نیست.
این تغییر یک موضوع «خوب است که بدانیم» را به یک نیاز فوری تبدیل کرده است. ایرانیانی که در دبی زندگی، کار، یا کسبوکار دارند، خانوادههایی که میخواهند به هم برسند، و سرمایهگذارانی که ملک در دبی دارند — همه باید یک مسیر اقامت قانونی داشته باشند.
وضعیت جدید برای ایرانیان
چرا ملک؟ برای ایرانیانی که نمیخواهند به یک کارفرما وابسته باشند، خرید ملک در دبی تنها مسیر مستقل برای دریافت اقامت است. و بهترین نوع اقامت — گلدن ویزای ۱۰ ساله — با خرید ملک از ۲ میلیون درهم در دسترس است.
بخش دوم
گلدن ویزا چیست و چه مزایایی دارد؟
گلدن ویزا (Golden Visa UAE) یک اقامت بلندمدت ۱۰ ساله است که دولت امارات از سال ۲۰۱۹ برای جذب سرمایهگذاران، کارآفرینان، و متخصصان راهاندازی کرده است. برخلاف ویزای کاری معمول، گلدن ویزا به اسپانسر کارفرما وابسته نیست و کاملاً مستقل است.
۱۰ سال اعتبار
قابل تمدید — نیازی به تغییر مکرر ویزا ندارید
شامل خانواده
همسر، فرزندان (دختر بدون محدودیت سنی، پسر تا ۲۵ سال)، و کارگر خانگی
کار آزاد
بدون نیاز به اسپانسر — میتوانید هر شغل یا کسبوکاری داشته باشید
حساب بانکی
دسترسی آسان به بانکهای امارات برای حساب شخصی و تجاری
تحصیل
فرزندان با اقامت شما میتوانند در مدارس و دانشگاههای امارات تحصیل کنند
رفتوآمد آزاد
هیچ محدودیتی برای مدت اقامت خارج از امارات وجود ندارد
مقایسه انواع اقامت دبی از طریق ملک
| نوع اقامت | حداقل ارزش ملک | مدت اعتبار | شامل خانواده |
|---|---|---|---|
| Investor Visa (اقامت سرمایهگذار) | ۷۵۰٬۰۰۰ درهم | ۲ سال | بله |
| Golden Visa (گلدن ویزا) ★ | ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم | ۱۰ سال | بله |
★ توصیه حسام: با توجه به تغییرات آوریل ۲۰۲۶، گلدن ویزای ۱۰ ساله باثباتترین گزینه برای ایرانیان است.
بخش سوم
آستانه ۲ میلیون درهم — چطور واجد شرایط شوید
برای گلدن ویزای ۱۰ ساله از طریق ملک، باید ارزش کل دارایی ملکیتان در امارات ۲ میلیون درهم یا بیشتر باشد. چند نکته مهم که کمتر کسی میداند:
یک ملک یا چند ملک؟
میتوانید ارزش چند ملک را با هم جمع کنید. مثلاً دو آپارتمان هر کدام ۱ میلیون درهم = مجموع ۲ میلیون = واجد شرایط گلدن ویزا.
ملک پیشفروش (Off-Plan) هم واجد شرایط است؟
بله — مشروط بر اینکه قرارداد خرید رسمی (SPA) نزد دفتر زمین دبی (DLD) ثبت شده باشد و ارزش قرارداد ۲ میلیون درهم یا بیشتر باشد. یعنی با پیشپرداخت ۱۰٪ تا ۲۰٪ میتوانید فرآیند گلدن ویزا را شروع کنید.
وام مسکن (Mortgage) مشکلی ایجاد میکند؟
در صورتی که ملک با وام خریداری شده، ارزش ملک باید بر اساس قیمت بازار (نه مانده وام) ۲ میلیون درهم باشد. DLD ارزیابی مستقل انجام میدهد.
ملک باید آماده باشد یا سند کامل داشته باشد؟
نه — ملک پیشفروش با قرارداد DLD-ثبتشده هم کافی است. مهم این است که قرارداد از یک توسعهدهنده معتبر و ثبتشده نزد DLD باشد.
مثال عملی — مسیر گلدن ویزا با ۲۰٪ پیشپرداخت
اعداد تقریبی — بر اساس پروژههای جاری DAMAC در Business Bay. باقی مبلغ قرارداد طبق جدول اقساط توسعهدهنده پرداخت میشود.
بخش چهارم
پروژههای واجد شرایط گلدن ویزا در دبی
به عنوان نماینده مجاز DAMAC و Nakheel، حسام به پروژههایی دسترسی دارد که هم از نظر قیمت گلدن ویزا را پوشش میدهند و هم از نظر بازده اجاری جذاب هستند.
Business Bay
پرطرفدار ایرانیاننزدیک مرکز شهر، دید Canal و Burj Khalifa
Dubai Marina
محبوب سرمایهگذارانزندگی کنار ساحل، دید Marina و دریا
Downtown Dubai
لاکچریدر کنار Burj Khalifa و Dubai Mall
DAMAC Hills
خانوادهپسندجامعه دروازهدار، ایرانیان زیادی ساکن
Palm Jumeirah
آیکونیک دبیمعروفترین آدرس دبی
Jumeirah Village Circle
مقرونبهصرفهاستراتژی ترکیب چند واحد برای رسیدن به آستانه
میخواهید بدانید کدام پروژه جاری برای بودجه شما و گلدن ویزا مناسب است؟
لیست پروژههای جاری را از حسام بگیریدبخش پنجم
مراحل گامبهگام دریافت گلدن ویزا از طریق ملک
از اولین تماس تا دریافت کارت اقامت — معمولاً ۶ تا ۱۲ هفته طول میکشد.
- ۱
انتخاب ملک واجد شرایط
هفته ۱–۲با حسام مشورت کنید تا ملک مناسب بودجه، هدف سرمایهگذاری، و معیار گلدن ویزا (۲ میلیون+) بیابید. اگر یک ملک را نمیپسندید، ترکیب دو یا چند ملک کوچکتر هم جواب میدهد.
حسام پروژههای DAMAC و Nakheel با آستانه گلدن ویزا را معرفی میکند
- ۲
امضای قرارداد خرید (SPA) و پرداخت پیشپرداخت
هفته ۲–۳Sales Purchase Agreement (SPA) امضا میشود و ۱۰٪ تا ۲۰٪ پیشپرداخت پرداخت میکنید. قرارداد نزد دفتر زمین دبی (DLD) ثبت میشود. همین مرحله پایه گلدن ویزا را فراهم میکند.
خرید از راه دور: قرارداد را از طریق وکالت رسمی و حواله ارزی میتوان کامل کرد
- ۳
دریافت Oqood یا Title Deed از DLD
هفته ۳–۴برای ملک پیشفروش، دفتر DLD گواهی Oqood (ثبت قرارداد) صادر میکند. برای ملک آماده، Title Deed (سند مالکیت) مستقیماً صادر میشود. هر دو برای گلدن ویزا معتبرند.
- ۴
ارزیابی ملک توسط DLD
هفته ۴–۵DLD ملک را ارزیابی میکند تا تأیید کند ارزش بازار ۲ میلیون درهم یا بیشتر است. هزینه ارزیابی حدود ۴٬۰۰۰ درهم است. گواهی ارزیابی (Property Valuation Certificate) صادر میشود.
هزینه: ~۴٬۰۰۰ درهم
- ۵
درخواست گلدن ویزا از GDRFA
هفته ۵–۶با مدارک کامل (پاسپورت، گواهی DLD، ارزیابی ملک، عکس، بیمه درمانی)، درخواست آنلاین به General Directorate of Residency and Foreigners Affairs (GDRFA) دبی ثبت میشود.
حسام شما را در تهیه و ترجمه مدارک راهنمایی میکند
- ۶
معاینه پزشکی و بیومتریک
هفته ۶–۷در یکی از مراکز تأییدشده دبی معاینه پزشکی (خون، سل، HIV) انجام میدهید. اثر انگشت و عکس بیومتریک ثبت میشود. فرزندان زیر ۱۸ سال معمولاً نیاز به معاینه جداگانه ندارند.
هزینه: ~۲۵۰–۳۵۰ درهم هر نفر
- ۷
دریافت کارت اقامت گلدن ویزا
هفته ۸–۱۲پس از تأیید پرونده، کارت اقامت ۱۰ ساله (Emirates ID + اقامتنامه) صادر میشود. اعضای خانواده با همان پرونده گلدن ویزا میگیرند. از این لحظه میتوانید آزادانه وارد امارات شوید.
✓ تبریک — شما الآن صاحب گلدن ویزای ۱۰ ساله امارات هستید
بخش ششم
مدارک مورد نیاز گلدن ویزا از طریق ملک
این لیست برای متقاضی اصلی (دارنده ملک) است. همسر و فرزندان مدارک اضافهای دارند که حسام جداگانه راهنمایی میکند.
مدارک اساسی
- ✓ پاسپورت معتبر (حداقل ۶ ماه اعتبار)
- ✓ Title Deed یا Oqood (گواهی ثبت قرارداد DLD)
- ✓ گواهی ارزیابی ملک از DLD
- ✓ عکس پرسنلی (پسزمینه سفید)
- ✓ بیمه درمانی معتبر در امارات
مدارک اضافه برای خانواده
- ✓ عقدنامه رسمی (برای همسر) — ترجمه عربی الزامی
- ✓ پاسپورت معتبر همسر
- ✓ شناسنامه یا گواهی تولد فرزندان — ترجمه عربی
- ✓ پاسپورت فرزندان
- ✓ برای دختران بالای ۱۸ سال: گواهی عدم ازدواج
بخش هفتم
هزینههای کامل گلدن ویزا از طریق ملک
علاوه بر قیمت ملک، این هزینهها را در نظر بگیرید:
| هزینه | مبلغ تقریبی | پرداخت توسط |
|---|---|---|
| ۴٪ هزینه ثبت DLD (هنگام خرید ملک) | ۸۰٬۰۰۰+ درهم (۴٪ قیمت) | خریدار |
| ارزیابی ملک توسط DLD | ~۴٬۰۰۰ درهم | خریدار |
| هزینه درخواست گلدن ویزا (GDRFA) | ~۲٬۸۰۰ درهم هر نفر | خریدار |
| معاینه پزشکی | ~۳۰۰ درهم هر نفر | خریدار |
| بیمه درمانی پایه (سالانه) | از ۵۰۰ درهم/نفر | خریدار |
| Emirates ID (هر نفر) | ~۳۰۰ درهم هر نفر | خریدار |
| ترجمه رسمی مدارک (تخمین) | ~۵۰۰–۱٬۵۰۰ درهم | خریدار |
| کمیسیون مشاور ملک | معمولاً ۲٪ (از فروشنده) | فروشنده |
| هزینه گلدن ویزا برای ۲ نفر (علاوه بر ملک) | ~۱۵٬۰۰۰–۲۰٬۰۰۰ درهم |
اعداد تقریبی بر اساس نرخهای جاری ۲۰۲۶ — ممکن است تغییر کنند. تأیید نهایی با حسام.
میخواهید گلدن ویزا بگیرید؟
حسام قانونی — مشاور RERA مجاز و نماینده DAMAC و Nakheel — شما را از انتخاب ملک واجد شرایط تا دریافت کارت اقامت همراهی میکند. همه چیز به فارسی.
RERA شماره ۹۶۱۳۱ · نماینده رسمی DAMAC و Nakheel · مشاوره رایگان
سوالات متداول
سوالات متداول درباره گلدن ویزا
از کِی ایرانیان برای ورود به امارات نیاز به گلدن ویزا دارند؟ +
از آوریل ۲۰۲۶، اتباع ایرانی برای ورود یا اقامت در امارات باید اقامت معتبر داشته باشند. ویزای توریستی دیگر کافی نیست. گلدن ویزا از طریق خرید ملک ۲ میلیون درهم یکی از اصلیترین مسیرهای مستقل است.
آیا با ملک پیشفروش میتوان گلدن ویزا گرفت؟ +
بله — مشروط بر اینکه قرارداد رسمی نزد DLD ثبت شده باشد و ارزش قرارداد ۲ میلیون درهم یا بیشتر باشد. این یعنی با پیشپرداخت ۲۰٪ میتوانید فرآیند اقامت را شروع کنید.
گلدن ویزا چه کسانی را شامل میشود؟ +
دارنده اصلی ویزا، همسر، فرزندان (دختر بدون محدودیت سنی، پسر تا ۲۵ سال)، و یک کارگر خانگی. هر یک از اعضای خانواده کارت اقامت جداگانه میگیرند.
آیا باید دائماً در امارات باشم؟ +
نه. گلدن ویزا هیچ شرط حداقل اقامت در امارات ندارد. میتوانید بیشتر وقت خود را خارج از امارات بگذرانید — این برای ایرانیانی که بین ایران و دبی رفتوآمد میکنند ایدهآل است.
فرآیند دریافت گلدن ویزا چقدر طول میکشد؟ +
از تاریخ ثبت ملک در DLD تا دریافت کارت اقامت، معمولاً ۶ تا ۱۲ هفته طول میکشد. برای کسانی که خرید از راه دور انجام میدهند، تنها برای مراحل بیومتریک و معاینه پزشکی باید به امارات بیایند.
آیا میتوانم با دو ملک ارزانتر به ۲ میلیون درهم برسم؟ +
بله. ارزش چند ملک با هم جمع میشود. برای مثال دو آپارتمان ۱ میلیون درهم = مجموع ۲ میلیون = واجد شرایط. حسام میتواند ترکیب مناسب را بر اساس بودجهتان پیشنهاد دهد.
هزینه کل دریافت گلدن ویزا برای یک خانواده ۴ نفره چقدر است؟ +
علاوه بر قیمت ملک، هزینههای گلدن ویزا برای ۴ نفر حدود ۲۵٬۰۰۰ تا ۳۵٬۰۰۰ درهم است — شامل ارزیابی DLD، درخواست GDRFA، معاینه پزشکی، بیمه درمانی، و ترجمه مدارک.
پس از دریافت گلدن ویزا میتوانم در امارات کار کنم؟ +
بله. گلدن ویزا به شما اجازه میدهد بدون نیاز به اسپانسر کارفرما در امارات کار کنید، کسبوکار ثبت کنید، حساب بانکی باز کنید، و فرزندان را در مدارس ثبتنام کنید.
همین حالا اقدام کنید
با توجه به تغییرات آوریل ۲۰۲۶، هر روز تأخیر محدودیتهای بیشتری ایجاد میکند. یک پیام واتساپ بفرستید — حسام در اسرع وقت پاسخ میدهد.
حسام قانونی
+971 50 156 4545
RERA No. 96131 · DAMAC Top Seller
آرزو بهادرزهی
+971 50 412 7518
نماینده رسمی Nakheel
مشاوره کاملاً رایگان است — بدون تعهد. اگر در ایران، اروپا، یا آمریکا هستید، از راه دور هم میتوانیم همه چیز را پیش ببریم.